Najważniejsze fakty:

• Umowa zakupu gruntu z zasobu państwowego zawiera dodatkowe, wieloletnie zobowiązania.
• Niektóre czynności prawne wymagają wcześniejszej zgody KOWR, nawet jeśli właścicielem jest rolnik.
• Kara umowna za naruszenie warunków może wynieść do 40% wartości nieruchomości.
• Spory dotyczące zasadności kar coraz częściej trafiają do sądów. 

Skąd bierze się kara 40% wartości ziemi

W umowach sprzedaży gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa stosowane są zapisy przewidujące wysokie kary finansowe za złamanie warunków nabycia.

Sankcja ta może zostać naliczona m.in. wtedy, gdy nabywca: 

• zbywa nieruchomość przed upływem ustawowego okresu, 
• oddaje ją w posiadanie innym podmiotom bez wymaganej zgody, 
• dokonuje czynności prawnych wpływających na stan prawny gruntu bez akceptacji KOWR. 

Wysokość kary umownej określana jest procentowo i może sięgać 40% ceny sprzedaży nieruchomości, co przy większych areałach oznacza zobowiązania liczone w setkach tysięcy złotych. 

Nie tylko sprzedaż ziemi wymaga zgody

W praktyce wielu rolników błędnie zakłada, że ograniczenia dotyczą wyłącznie dalszej sprzedaży gruntu. Tymczasem obowiązek uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR obejmuje również inne czynności prawne, jeśli zostały wskazane w umowie lub wynikają z przepisów regulujących obrót ziemią rolną.

Do najczęściej wskazywanych sytuacji należą: 

• ustanowienie hipoteki na nieruchomości, 
• wniesienie gruntu aportem do spółki, 
• przekazanie w posiadanie zależne w sposób sprzeczny z warunkami umowy. 

Brak wymaganej zgody może zostać potraktowany jako naruszenie zobowiązania umownego, co otwiera drogę do naliczenia kary. 

Dlaczego rolnicy wpadają w pułapkę

Środowiska rolnicze podnoszą, że wiele naruszeń nie wynika ze spekulacji, lecz z braku świadomości skomplikowanych zapisów umownych. Akt notarialny przy zakupie ziemi z zasobu państwowego zawiera rozbudowane klauzule ograniczające prawo własności, często obowiązujące przez lata.

Problem pojawia się szczególnie przy inwestycjach kredytowych. Zabezpieczenie kredytu hipoteką na gruncie może wymagać wcześniejszej zgody KOWR, a jej brak bywa podstawą do naliczenia sankcji. 

Stanowisko organizacji rolniczych

Organizacje reprezentujące rolników zwracają uwagę, że automatyczne stosowanie wysokich kar umownych może prowadzić do poważnych problemów finansowych gospodarstw rodzinnych. Wskazywane jest, że sankcje nie zawsze uwzględniają rzeczywisty charakter naruszenia oraz brak zamiaru obejścia prawa. 

Sądy coraz częściej badają zasadność kar

W ostatnich latach pojawiają się wyroki, w których sądy analizują, czy wysokość i sposób naliczenia kary umownej są zgodne z zasadami współżycia społecznego oraz ochroną prawa własności. Część orzeczeń podważa automatyczne naliczanie 40-procentowych sankcji, co pokazuje, że spory z KOWR coraz częściej przenoszą się na drogę sądową.